商业产权房了解知多少？

托管班朱老师

商业产权房在房屋性质、贷款、落户等方面与住宅产权房的差别很大，不同人群可以结合自身情况，购买不同性质的房屋。那么，商业产权房到底值不值得购买，选房购房前一定要认清房屋情况，慎重考虑。



一、如何判断房屋性质？


很多购房者不知如何区分房屋的产权性质，尤其对于商业产权的公寓，在外观上与普通住宅没有区别，甚至有些小区名字也叫某某公寓，但是产权性质却是住宅产权，此时需要通过查看房产证来辨别是商业产权房还是住宅产权房。
1.商业产权房的房产证上，规划用途为办公，土地使用年限一般为40年产权。
2.住宅产权房的房产证上，规划用途为住宅，土地使用年限一般为70年产权。



二、商业产权房有哪些特点？


商业产权房除了在房产证上房屋规划用途和土地使用年限与住宅性质的房屋不同外，在贷款、缴费等方面也有不同的特点。



1.贷款政策不同
不同于住宅产权房，商业产权房在贷款政策上没有那么便利，甚至受很多限制。
（1）贷款形式：购买住宅产权的房屋可以全款，也可以申请商业贷款、公积金贷款或两者组合贷款，而购买商业产权的房屋只能通过全款或申请商业贷款。
（2）贷款年限：住宅产权房最多可贷30年，而商业产权房在贷款年限上最多可贷10年。
（3）首付比例：住宅产权房使用公积金贷款购新房或商贷购首套房，首付比例可以低至30%，使用公积金贷款购二手房或商贷购二套房，首付比例最低40%；商业产权房首付比例起点为50%。
（4）贷款额度：住宅产权房使用公积金贷款，新房最高贷七成，二手房最高贷六成，使用商业贷款，首套最高贷7成，二套最高贷六成，三套及以上不可贷；商业产权房贷款额度最高为房屋评估值的5成，且不受贷款套数影响，即无论是一套、二套还是以上，最高均可贷五成。
（5）贷款利率：住宅产权房首套贷款利率为基准利率，有些银行还会下调或有折扣，以9折为例，为4.9%×90%=4.41%，二套贷款利率为基准利率上浮10%；商业产权房无论是首套、二套或以上，贷款利率均为基准利率的基础上上浮10%以上，即最低4.9%（1+10%），利率为5.39%。
（6）是否限贷：青岛实行限贷政策，住宅产权的房屋最多可申请贷款两次，三次及以上限贷；但购买商业产权的房屋，即使贷款还未还清也不影响再次买房享受首贷优惠政策。
2.缴纳费用不同
在生活费用和需缴纳的税费上，商业产权房一般比住宅产权房高出很多，购房后的生活成本较大。
（1）生活费用：在生活成本上两者也有差异，商业产权房按照商业用水用电计算费用，其价格都会高于住宅用水用电的价格。
（2）缴纳税费：商业产权房再次出售，需要缴纳的税费比普通住宅产权房税费高，住宅产权房若满足满五年且唯一，面积90平米以下，可享受减免契税；商业产权房不但需要全面缴纳，还多了房产税。契税征收评估价的3%，个税征收差额的2%，增值税及附加征收差额的5.6%，公共维修基金带电梯每平方米133元，不带电梯每平方米51元，另需交房产税：评估值70%×1.2×使用年限（使用年限以房本为准）或年租金×12%×租赁年限。
注：差额=房屋成交价-房屋上手价
3.其他政策不同
除了贷款政策和缴纳费用等差别较大外，其他方面也有不同，比如商业产权房不受限购影响，但却不能落户。
（1）限购政策：购买普通住宅产权房，如果非青岛户籍，在符合条件的情况下，在青可限购一套；而商业产权房不受房屋套数影响，即无论名下有多少套房产，依然可以继续购买。
（2）落户政策：购买住宅产权房屋可以落户，也可以在房屋对应划片学校上学；而购买商业产权房不能落户，也不享受划片学校入学，但可以注册公司。
三、商业产权房适合人群有哪些


不同于适合居家的住宅产权房，商业产权房也适合不同的人群置业。
1.手里资金不充裕的年轻人群：商业产权的房屋面积较小，一般在30-60平米之间，总价相对较低，购买压力小，对于多数人来说都可以承担，尤其是越来越受暂无较多积蓄的年轻人的青睐。
2.手里资金充裕的置业人群：商业产权房建成年代新，配套设施完善，加上出租租金较高，成本也较高，环境相对复杂，因而对于手里有闲置资金的人群来说，比较适合购房置业。
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