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违法建筑主要是指违反《城乡规划法》等法律法规的规定，未取得建设工程规划许可证或城乡规划许可证，以及未按照规划许可证规定的内容建设的建筑物及构筑物。
依据《民法典》第231条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，违法建筑由于不是“合法建造”，所以建造人不能以原始取得方式在违法建筑上设立所有权。
但违法建筑占有人的利益并非不受法律保护，他人不能因其是违法建筑而任意侵占或破坏。建造人虽然对违法建筑没有所有权，但对违法建筑享有法律保护的占有利益。即行为人对违法建筑的占有，作为一种事实状态受法律保护，除执法机关依法处理外，禁止他人侵犯建筑人对违法建筑的占有与使用。
按照民法关于“占有”的规定：占有是一种事实状态，而非权利。占有是民事主体对于物基于占有的意思进行控制的事实，占有首先是对物的一种事实上的控制。占有可以是有本权的占有，也可以是无本权的占有。建造人对违法建筑物虽不享有所有权（本权），但基于其实际管理与控制，因而也形成了一种占有，并受法律保护，他人不得随意侵犯。
占有作为一种事实状态体现了财产秩序，占有的现状也构成了一种社会生活秩序。法律之所以要保护占有，并不一定为了寻求对真正权利的保护，而是为一种维护财产秩序和生活秩序的稳定。否则，任何人都能以违法建筑不受法律保护为由而任意侵占或破坏违法建筑，其行为所侵害的已经不是违法建筑而是社会秩序。
法律所保护违法建筑的合法利益如下：
一、“承租人”不能以违法建筑为由，拒绝向违法建筑占有人支付费用。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。” 这表明，出租人对于违法建筑没有所有权，进而无法将所有权项下的占有、使用、收益等权能有偿让渡给承租人，出租人与承租人以违法建筑作为标的物的租赁合同因而属于无效合同，出租人自然无法以无效合同为依据向承租人主张租金。
但该司法解释第5条同时规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”这表明，租赁合同因标的物系违法建筑而无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同所取得财产的一种方式，而非按照合同履行而支付的租金。按照无效合同的处理规则，承租人应返还依无效合同所取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。因占有利益为无形财产，故承租人只能采用折价补偿的方式，即以支付房屋使用费的方式予以返还。这里的支付房屋使用费，就是法律对违法建筑占有人占有利益的保护。
二、违法建筑只能由县级以上地方政府城乡规划主管部门或乡镇政府认定及拆除，其他任何人无权以违法建筑不合法为由进行侵害。
依据《城乡规划法》第64条、第65条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，限期拆除，没收实物或者违法收入；在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正，逾期不改正的可以拆除。
由此可见，认定和拆除违法建筑是行政机关的法定职责，是行政机关履行职务的行政执法行为。不具有行政执法主体资格的其他任何单位和个人，都无权擅自损毁拆除违法建筑，否则构成民事侵权行为。
三、他人侵害违法建筑属于民事侵权，法院应当依法受理以维护占有人的占有利益。
违法建筑之上不存在所有权，没有物权请求权的保护，但违法建筑占有人的占有利益却受到法律的保护。依据《民法典》第462条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。
另据《民事案件案由规定》，法院已经将没有所有权但享有占有利益的“占有保护纠纷”“占有物损害赔偿纠纷”正式列入民事案件受理范围。法院不能以违法建筑没有所有权为由不予立案。不过，由于违法建筑未经城乡规划部门的批准，所以在其受到损毁后，法院不能支持占有人“恢复原状”的诉讼请求，只能判决赔偿侵害所造成的实际损失。
综上，法律对于没有所有权的违法建筑的保护，不是纵容或支持未经批准擅自建造违法建筑这种违法行为，而是通过保护违法建筑占有人的占有利益，从而维护正常社会秩序，防止他人以违法建筑不受法律保护为由而任意侵害从而危害社会秩序。换言之，法律之所以保护占有人对违法建筑的占有利益的保护，是为维护正常社会秩序，而非为保护违法建筑。 |
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发表于 2022-11-30 15:47:20