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受城乡二元经济结构的影响，我国地区经济社会发展不平衡，若干大中城市的商品房价不断攀升，高企的房价远远超出了一般社会就业人员的承受能力，“小产权房”以相对低廉的价格迅速成为人们关注的焦点，在这样的大背景下，人们对“小产权房”的关注度不断提升，很多人心中不免疑问：“小产权房”跟一般的商品房有什么区别呢，“小产权房到底能不能买呢？
在搞清楚这些问题之前，我们须了解何种意义上的房子被称为“小产权房”。其实“小产权房”并不是一个法律概念，而是人们约定俗成的一种叫法。从能否进行不动产登记、领取产权证的层面来说，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。商品房的土地性质应为国有土地，即通过出让、转让等形式从政府取得的国有土地使用权，“小产权房”的土地性质应为集体土地，根据土地使用权性质，小产权房”又可以分为两种：
一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
从类型上划分，“小产权房“主要有以下三种：农村宅基地上农民的自建房；村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房，在集体经济组织内部分配、使用；开发商出钱，村集体出地合作开发建设的楼盘。“小产权房”因不能取得产权证，不构成法律意义上的产权，因此“小产权房”只有使用权，没有所有权。
那么在房屋交易过程中，如何区分正规的商品房与“小产权房“呢？主要是看开发商或者销售一方“五证”是否齐全，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证，正规的商品房“五证”缺一不可。
购买小产权房都有哪些法律风险呢？首先“小产权房”的房屋买受人无法取得房屋所有权，不能办理房屋过户登记。即使有证，多是村委会或者镇政府出具的房屋产权共用证，依旧不能上市交易；
其次，无法规避“一房二卖”甚至“一房多卖的风险。由于“小产权房”不能办理过户登记，而不动产所有权转移以办理登记为生效要义，因此，买受人很难确认出卖人是否进行二次或者多次出售；
其二，有可能无法进行财产分割或者继承。由于“小产权房” 无法办理过户登记，在离婚诉讼中，法院很难直接进行财产分割，一般会告知当事人在产权完备后另案起诉即先行政后司法，或者仅对房屋使用权进行处理，例如深圳市中级人民法院（2014）深中法民终2827号案例，只是对涉案“小产权房”的使用权进行了处理；
最后，如果“小产权房”属于违法用地、违法建设，很有可能被强制拆除，并且基本上无法获得补偿款，买受人利益很难获得保障。
虽然“小产权房”不能办理过户登记，那么是不是买卖双方签订了房屋买卖合同就可以了呢？未必！
“小产权房”买卖合同在集体经济组织成员之间进行买卖或者取得有关组织或者部门批准，一般是有效的，需要特别引起注意的是两种例外情形：第一种情形是“小产权房”买卖合同可能被法院认定为无效合同，例如深圳市中级人民法院（2020）粤03民终693号案件，一审法院认为，因房产出售方自始未能向购买方出示相关的权属证明或者合法性审批材料，该房产交易违法法律的强制性规定，合同依法无效，二审法院在合同效力的问题上采纳了一审法院的观点，这种情形一般发生于集体经济组织成员与城镇居民之间买卖小产权房或者是本集体与其他组织成员之间买卖“小产权房”。
另外一种情形是“小产权房”买卖合同纠纷案件，法院可能会不予受理或者驳回起诉，例如深圳市中级人民法院（2019）粤03民终28558号裁定，法院认为在主管部门未就涉案房产做出相应处理前，无法对涉案房产的归属及转让合同效力做出正确认定，故本案诉讼应予驳回。对于“小产权房”买卖纠纷，法院到底会如何判的问题，尚无定论，无法预知下一个判决会是什么结果。
“小产权房”买卖市场违约渐多，风险骤增，因此对于“小产权房”的买卖应当慎之又慎。如非不得已，一定要谨慎选择和购买！ |
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发表于 2022-9-20 07:52:53
