深圳共有产权住房登场之六问六答

钟汉良

　　以下文章来源于微信公众号宋丁视点，作者宋丁



共有产权住房

　　2022年12月18日，我在本公众号发表了预测性文章《2023年深圳房地产的十个动向》，其中关于推出共有产权住房的预测如下：
　　发售型的保障性住房性质可能向国家模式靠拢。
　　前不久深圳刚刚向出场推出了4000套的人才房。深圳的人才房和安居型商品房属于深圳自己设定的发售型保障性住房，和国家推出的“共有产权住房”的模式有所差别。实际上，深圳的人才房这种保障性住房类型内含了一定的不公平性，很难长期维持。预计从明年开始，深圳会在发售型保障性住房领域实施进一步改革，可能把现有的人才房和安居型商品房合并归于国家的“共有产权住房”模式中去，这种政策和制度设计显然是一种更加合理的住房制度体系，有利于与国家住房制度对接，也有利于保持深圳住房建设和市场的稳定发展。


　　时间仅仅过去一个月，昨天（2023年1月17日），深圳市住房和建设局联合深圳市司法局发布关于公开征求《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》意见的通告，面向社会公开征求意见。其中，有关深圳共有产权住房的内容引起市场广泛关注。
　　深圳提出的共有产权住房实行产权按份共有，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%，同批次销售的同一项目的产权份额相同；其余部分为政府产权份额。共有产权住房实行产权封闭流转。签订买卖合同未满5年需退出的，应当向代持机构申请收购个人产权份额；签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。


　　显然，深圳推出共有产权住房，表明其保障性住房制度在向国家模式靠拢。我对此自问自答如下六个问题：
其一，共有产权住房的核心意义是什么？

　　共有产权住房实行产权封闭流转，契合了国家认定的模式，也终结了深圳发售型保障性住房原来存在的过了限制时间后即可上市交易的市场漏洞，终结了在此类住房领域的投机心理和投机行为，让保障性住房更具公共利益属性，更具公平属性。
其二，共有产权住房的市场前景如何？

　　不少人可能对共有产权住房形成新的期待。不过，按照这次公布的文件精神，我认为深圳推出的共有产权住房这类住房存在未来市场空间收窄的可能性，因为，一方面，共有产权住房主要面向符合条件的户籍居民供应，其市场面本来就不宽，另一方面，过去人们热衷于购买此类发售型保障性住房，很重要的原因在于，在经过若干年限制后，可以进入市场自由交易。根据市场实际表现，过去此类住房的增值空间大都在10倍甚至更高收益以上，这无疑具有极大的诱惑性。而这次推出的共有产权住房实施产权封闭流转，这等于堵死了未来自由上市交易的空间，也就堵死了通过这条路发财的梦想，因此，很多本来够条件的人可能不再选择进入这个封闭的市场，转而继续存款伺机购买普通商品住房，或者寻求公租房居住，这必然导致共有产权住房市场的空间收缩。


其三，共有产权住房为什么不涉及对人才房的替代？

　　文件提出，本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房。文件没有提及也是出售型的人才房的替代问题。这表明，人才房的归属仍然存在变数。我认为，深圳的人才房在根基上存在不公平问题，它的改革是必然趋势。这次偏偏没有动它，这是一个“悬案”。可见，深圳的保障性住房改革仍在路上，不排除在未来某个时点上，深圳的人才房也正式纳入共有产权住房系列。
其四，共有产权住房政策下一步如何实施？

　　深圳的共有产权住房目前刚刚提出概念，还没有进入试点操作，今年应该属于试点期，相信经过一两年的实践检验，会对其政策加以调整修改，那时候，共有产权住房从概念、定义、政策、策略、措施、实施流程、监管等等，将更加合理顺畅，更符合广大市民住房的实际需要。
其五，共有产权住房政策推出会对深圳房地产和楼市造成什么影响？

　　由于共有产权住房涉及的范围比较有限，只是户籍家庭，甚至由于其封闭模式，还可能导致其原有的市场收缩，因此它的推出，对当前的深圳房地产及楼市的住宅产品结构会有一定的改变，但不会产生多大的影响，无论是正面影响还是负面影响，都不会明显，大家不必担心。


其六，如果不是共有产权住房政策，那是什么在影响房地产和楼市？

　　对深圳房地产和楼市具有更大影响力的不是共有产权住房改革本身，而是深圳整体的产业结构转型升级和经济高质量发展的大趋势，还有房地产内部存在的深层问题以及相关政策体系的约束。这个问题比较大，不是本篇文章所能承载得下的，故忽略不谈。
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