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广州与深圳相邻且都是一线城市，自然圈叔也会关注一下深圳发展。奈何圈叔户口不在深圳，只能向深圳小产权开刀。
目前，市面上或者公众号几乎未刊载过小产权房的购买心得与体会。圈叔认为主要原因有三：
1) 手续不够健全，风险较高，市场信息不全面；
2) 卖方大部分只是开发商，可能已经转手过n次，n可能为10以上，已不是最初原业主；
3) 买方基本上属于投资客或者相对来讲买不起商品房的低收入者。
因此，市场上关注度不够；卖方肯定不会写，只会吹嘘；买方土豪客懒得来写，而低收入者大部分文化水平可能不够，或者即使高文化水平者也懒得写，而圈叔介于其中，因此此次可以一说整个真相。
总的来说，深圳小产权房区别于其他地方小产权，具体原因自己可以百度，或者以后圈叔会讲到。
小产权真相如下：
1）产权问题，圈叔觉得还是村委直销的比较靠谱，开发商销售的，都是类似于凤变冰的改造，使得原业主已经面目全非，转手n次，产权纠纷起来很是麻烦的。所以基本上都是旧房改造而已。
2）定价随意与价格不实，并没有像商品房那样统一价格，同一片区域的价格也不同，可以归因于信息不对称，因此购买前需多对比各个价格。并且所述价格可以砍价，圈叔毕竟是第一次购买小产权，不知道其中套路，现场销售就直接可以降价，比如44.5w的房子，和之前一个中介有过交流（她答应会有些优惠给我），所以便宜了2k，并不是商品房那样价格不能动，这是个很大需要注意的地方：即所述价格并非实价，现场销售即可更改。明白这个套路以后，圈叔让其再便宜了1k。目前回过头来细想，当时应该更加要价便宜一些，比如5k。所以有时间的话，还是得多看几套才确定去买适合的。
3）面积夸大且面积不写进合同，广告上说的31平，可能实际上只有22平左右；所以在一开始销售的时候，他会给你算一下均价可能只需8k，让你狂喜一阵子，实际上单价已经去到1w+,这也是目前整个深圳小产权的现状，都会夸大其词，60平的房子，最多50平。且在签合同书时，写的却是按套卖，而不是按面积卖，开发商解释是到时候如果拆迁是以拆迁办衡量为标准，在合同上写了也无用。因此，这是小产权的一个巨大的坑，广告上写均价7500，去到问的时候已经至少8k，而除以实际面积后，至少1w+，因此这是圈叔认为最大的坑，圈叔也未能逃避。此条导致投资回报率大大降低！
4）房号不确定，虽然在合同上说到你买的是904房，但是这房号都是开发商随意标注，并无规章可循，有可能导致开发商到时候不承认有904房这个房号存在。
5）律师公证交款无收据，公证费2k，其实就是合同一式三份，也不能说是公正，只是个形式而已。应该事先查一下律师所介绍，而不是鲁莽去律师那里签约。
6）刷卡可能被盗风险，他们的pos机比较奇怪，刷多不行，而且需要拍卡号正反面，这对于信用卡而言，伤害很大，尤其圈叔交定金时被他们套路了。解决办法：谁刷你卡，就要拍一下他身份证，形成一定的威慑。
7）制造房源紧缺现象，这点倒是和商品房有点相似，口口声声说是该户型的最后一套，主要是圈叔时间紧缺，就作罢了。所说特价房，其实应该还有太多的，只是一个噱头。
8）贷款利率类似高利贷，比如9厘9的利息，说的一般是月息，则年息去到12%，关键他们找的是金融机构而不是银行，因此贷款的时候虽然可以做到6年，并且零首付，但是贷款手续费2%的点+3k，使得贷款利率几乎达到16%，而这些他们一般都是等你交完定金后才知道。因此，有时候被逼无奈则只好全款。如果25w的全款的话，那么在广州都可以入手一套两室一厅的首付了，并且30年贷款，所以这也是一个大坑.因此，全款买下来，会使得资金极度紧张。
9）租金回报率，销售比如给你说1k租金，那么需要打个7折。按目前这个租金，在不拆迁的情况下25年左右才能回本，也只有4%的回报率，相当于余额宝。当然按照通货膨胀来看，租金也会水涨船高，大约12年左右能够回本。
10）拆迁回报率，如果拆迁能够落实，并且能够得到拆迁款，按照目前深圳商品房均价5w来算，20平，即可100w，那么回本速率则较高。
既买之则安之，不买不知其中套路，欲知未来走势，且听小慧以后文章。
完毕，谢谢鉴赏！
我是小慧，在深从事小产权房多年，我们团队对深圳合法外用地、小产权及旧改有深入的研究，大家有什么疑问，请在下方留言告诉或私信告诉我，我们将会第一时候回复。如果您觉得这个资讯还不错的话，请您帮忙关注并转发一下，以帮助更多想了解产权房的朋友，谢谢！
小科普
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发表于 2022-11-26 17:36:32