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很显然，深圳的“共有产权房”概念一出，市场就热闹起来了，有的人在说这是深圳向新加坡学习住房保障体系。其实早在2020年深圳就已经提出要向新加坡学习公共房屋供给体系。
那么新加坡的公共房屋供给体系是怎样的呢？简单来说就是“政府控制资源，指导价格，实行居者有其屋，几乎不存在炒房以及房地产的泡沫”。其实，再通俗一点就是政府首先立法掌握土地资源（80%），然后建设部门自然就以低于市场的价格拿到土地建设（这从根本上就减轻了不必要的非理性成本因素），房子盖好只面向中低收入者。20%的土地资源可以按照市场那一套运转去搞，但是对于绝大多数国民，公共住房这一块就是政府完全控制，然后分配给符合条件的对象。比如收入很低，就可以按照对应的标准（中低收入者的收入限额对应选房的标准和资格）选择适合自己的房子。这样不仅使得高收入者无法入局搅乱资源的“公平分配”，而且也抑制房价的飙升。而且，这也不意味着低收入者的收入如果提升的话就不能选择，那个时候曾经的低收入者（现在的中收入者）依旧可以选择对应标准的房子。但是旧的房子要卖掉（进入政府控制的资源库）。这对于家庭而言也是一样，核心家庭（成年人和未成年人在一起居住）只能有一套房子（各类大小户型的房子都有），如果未来家庭扩大（比如孩子长大结婚成家），想要换房子依旧可以，但是换完房子，旧的房子必须要再次收入资源库。这样就实现了中低收入者都有房住，都有自己的体面生活。能买得起房的购房者（即使是低收入者）也会享受到政府的其他配套政策——低息贷款，购房津贴等等，不会让那些“卡在最后一步就可以购房”的低收入者成为“租房族”。当然，困难家庭的低收入者如果买不起房，也可以享受政府提供的公租房，其房租之低廉，我可以举个例子，这和购房是类似的——需要公租房的家庭如果月收入在800以下，那么选择小户型的公租房就只需要最多支付33元/月，其他的按照阶梯来计算，举个例子如果租户的家庭收入只有1000-2000，那么每月的租金也不过就是100多块。也就是几乎任何人都可以有房子住，不管是买房还是租房（反正都只是使用权而已）。当然，租售同权也是保障整个体系正常运转的一个重要政策因素，西方大多数国家已经实行了，这也是未来中国想要实现“共同富裕”的一个重要举措。租房的人和买房的人享受一样的公共权力，这在很大程度上会减少“贫富差距”，减轻社会的“极化”。
而以上的这些也正是中国需要的，只不过也许在“经济特区”和“社会主义先行示范区”的深圳又要成为最先开启这一改革的地方了。深圳和新加坡情况不尽相同，中国的国情和新加坡更是差异很大，但是两者追求的共同目标——居者有其屋，房住不炒，防止或者遏制泡沫化绝对是一切开始的根本所在。
共有产权房取代以前的（现在依然有存量，只是自办法生效之日起不再新建安居房和可售性人才房）安居房，我们更应该从最广大人群的角度出发去好好理解到底是什么意思？
根据官方的说法，深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）明确，共有产权住房实行产权封闭流转。也就是不进入市场，受到市场的影响（这一点对于隔绝炒房是极为重要的）。深圳加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，同样是为了尽快有效解决中低收入者的住房需求，同时也主要针对深圳这个移民城市的新市民，年轻人以及无房人群，这些人要么就是买不起深圳的商品房（深圳一个才40多年的城市竟然房价经常在全国位列Top3，在全世界最贵房价城市的名单里也是“名列前茅”——这根本不利于深圳作为一个社会主义国家的窗口向其他国家展示），要么就是即使买得了商品房，但是负担极重，导致其需求过度集中，社会的经济发展受到限制——其他领域的需求就降低了（房价当然需要高一些，因为其对拉动GDP的作用实在太大，但是房价过高过热的现在，事情实际上已经适得其反）。而对于人才型可售房屋和安居房，由于一些高收入者或者热钱趁机涌入实际上也在相当部分“扭曲”了安居房的性质——商品房炒的“上了天”，没几个人负担的起；安居房被钻空子（有些人满足条件买了房，但是不久后就转手卖掉，进而实际上变相改变了安居房只住不炒的性质），这样，整个房地产市场依旧是房价过高，人们的负担太重，经济的发展被压抑在了房地产上，这不健康也不可持续。
而共有产权住房实际上可以扭转“安居房等”被变相炒房的局面，也可以冲抵一部分消费人群炒商品房的影响。共有产权住房是政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，但是限定户型套型面积，价格，使用和处分权利，符合条件的居民可以和政府按份共有房权。
根据目前的《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，共有产权住房申请条件主要为：1）深户；2）在深缴纳社保满5年；3）无自有住房；4）未在深圳市享受过购房优惠政策；5）5年内未在深圳市转让过或因离婚分割过自有住房等（这都是遏制变相炒房的举措）。
而对于大家最关注的价格，共有产权房的销售价格是按照土地出让时市场参考价格的50%确定的，而且更加具体的价格也受到楼层，朝向等因素影响。而在份额分配上，购房人产权的份额是按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%，同批次销售的同一项目的产权份额相同；其余部分为政府产权份额。
而且共有产权住房将实行封闭流转制度（不进入纯商品市场），购房人仅能面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。签订买卖合同未满5年退出的，应向代持机构申请收购个人产权份额（还回资源库）；签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件（依旧是符合资格的群体，而非任何人）的对象转让个人产权份额或者申请收购。反正由于受到资格的限制以及时间的规定，房子从购入到卖出不会像之前（现在）那么容易了，房价会在一定程度上回归。
而之前深圳政府的官方也发文称，共有产权住房实际对应的就是深圳市主导用途为可售型人才住房和安居型商品房。中低收入者可以在减轻压力的同时入手房屋，在短期内就可以体面地在深圳生活居住。深圳的租购并举，在加速推进中，能够首次担纲国家新时期新型住房保障体系改革的排头兵，深圳责任重大，一旦成功，经验将在更多的城市得到推广。
对中低收入者，对年轻人，对新市民来说，更低成本购房，租房，体面生活和居住，打击投机倒把的炒房者，遏制过高的房价，分流市场对商品房的非理性需求，让房子只住不炒，共有产权住房以及其隶属的新型住房保障体系值得所有人期待！当然，深圳也依旧值得期待！ |
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发表于 2023-2-7 15:01:07