|
|
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总您好！我的情况是这样的：爱人于5年前调到在北京工作，北京社保5年，现在刚有资格在北京买房。由于北京户口还没获得，为了孩子教育，目前两地分居，我与孩子在老家新一线城市生活。爱人工作在西单金融街，租房在单位附近（房租单位可报销大部分，如果我与孩子不搬去北京居住的话，爱人就可一直住在租的房子。故而可不用特别考虑爱人的通勤距离）
在北京购房的主要需求就是希望保值增值的同时，也能兼顾将来如果有北京户口，孩子能在北京上学的自住需要。当然，孩子已经初二，也许等不到北京户口去北京高考。但孩子学习成绩不错，很大可能考到北京去上大学。想为孩子在北京留一套房。就算孩子长大以后在别的城市发展，那就把北京的房子卖掉置换成孩子所在城市的房产。所以也需要考虑十年后好出手。
目前首付可以拿出现金700～800万元，房子总价想控制在一千二百万以内。至少需要两房，最好是三房。由于对北京也不是特别熟悉，平时爱人工作忙，我也没时间去北京慢慢看房。就是不知道我这种情况选择在哪个位置购房更合适？目前有人推荐在丰台的“国誉万和城”和首创“天阅山河”；还有开发区的“橡树湾”想您请给到更专业的购房建议。谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,已经对丰台全区域分析过;天阅山河、国誉万和城目前的售价,未来在二手市场上优势不是很明显,这个区域的万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段;橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;具体可查阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;这里不多阐述!
2、现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,您们现在的购房思路属于第一种,追求潜力最大,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;
您们在京没有购房经验,建议选择稳健成长这种策略,稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,
具体到你们的购房事宜上,1200以内这三个板块、无论是丰台还是大兴,这几区域有个共同的特性就是刚需客户占比较多,1200属于微改善的预算,应该关注城内的热点板块,这些板块房价不会大起大落,也很容易吃到板块红利;家人在金融街上班,如果想买的距离单位近一些,可以看下丽泽板块,顺驰蓝调、金泰城丽湾;两个楼盘位置和品质都很好,性价比也可,房价也会随着丽泽的兑现慢慢增长,这种方案更适合你们,按照星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图选筹,跑赢大盘是最低要求,祝一切顺利!
<hr/>
Q:提问:京总您好，京户未婚女性，首房首贷，现金预算300w左右，个人收入可贷款303，总预算600左右。有几个问题麻烦您费心：1.家里分散在小城市和环上海还有两处房产不好卖，父母很纠结要不要降价出售，是否该劝他们抓紧出售全用于北京的购房2.在金融街复兴门上班。总预算不足，作为上车盘，
看了几个区域：西直门小西天片区(一居或小两居)，双井百环九龙(较大两居)，西城广外(一居)主要考虑投资属性，买房后还是先对外出租。3.男友单位可以小孩上学政保(金融街片区)，但这两年可能要求孩子出生名下无房才可以，打算3-4年以后生小孩，如果金融街的学区和购房上车二者必须选一个;您如何建议呢?非常感谢京总的宝贵时间
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中对不同区域的住宅有过详细的分析及研判,建议认真阅读,这些小城市的住宅，如果不好卖可以适当折一些价格,环核心城市本地缺乏优质产业支撑,虹吸效应会让这些城市的经济发展越来越难,核心城市有大量的就业人口,新增人口最初来到这些城市需要租房,房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,这时候那些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值就会提升,只要持续印钞,核心城市核心位置的房子会一直上涨,卖掉不住的房子布局核心城市是当下的趋势;
2、主要考虑投资属性,600左右的预算小西天、广外很难淘到好房源,过户后直接出租不如淘淘亦庄的万科金域东郡、朝青的华纺易城、青年汇佳园、望京的首开知语城、澳洲康都;如果能处理掉外地的房产可以把资源全部集中在本次购房上,这些楼盘都是区域的核心位置优质楼盘,认真淘一淘笋盘只要选的房源没有硬伤,吃到板块红利很轻松;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、金融街的学区属于稀缺资源,这种资源如果不利用很可惜,但如果为了学区付出溢价又有风险;两者都可兼顾,婚后户口不要在一个本上,计划买入的房子放在女方名下,孩子出生户口跟男方上户口;孩子上学前办一个“离婚”即可;或者结婚时暂不领证,孩子上学后再补,除了事业上的收入,利用房产让财产保值升值是每一个家庭的必修课,未来给孩子的资源也更多;孩子上学选择问题是以后的事;当下把需要做的做好即可;祝一切顺利!
<hr/>
Q:提问:房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见。目前在西城格调有一套一居，孩子已在西城上学，我们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居），希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学和工作，所以最好是在现在房子的周边。资金方面，因为已经是二套，要卖出格调的房子+贷款+一点杠杆，预计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这个价了。方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟悉，上学工作都方便。同时也还在西城，感觉保值性还可以。缺点，不是正规三居总是有点不方便的。首付大
方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。优点，新房正规三居，满足居住要求。距离西城较近。新房首付压力小。缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。
方案3：卖格调换周边的次新三居。看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支撑这个价格。另外，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交接，位置很近。缺点：没有小区环境，靠近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”
A:回答:您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值得持有的楼盘不多,我在文章中已经对丰台全区域分析,
如果往菜户营和西局换不如留在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三居很稳健，
关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!
<hr/>
Q:提问:京总您好，拜读了精华文章很受启发，目前我们处于选房阶段，还有些疑惑盼您解答！我和爱人都是京户首套，现在手头有400做首付，目前准备总价650左右上车西城，爱人通勤原因考虑19号线沿线。由于我目前还没有毕业，等到孩子上学估计还要8∽10年，短时间内也没有置换的打算。我们前期看房看下来，目前比较关注的有新街口附近玉桃园和如意里的一居，还有牛街康乐里小学附近的小两居，均为90年代老房。从保值的角度我觉得前者更好，但是后者的居住条件和学校似乎更优，应该如何权衡？以及在预算范围内是否有其他更好的推荐？谢谢京总
A:回答:您好,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过详细分析以及未来预判,建议全文阅读,西城和海淀包括东城的老公房社区保值性都很好,增值性的主要逻辑是物业,这三个行政区同一个片区有的老公房增值性高于2000年后的商品房社区,主要原因是物管资源,物业是续航,牛街的东里西里,稍微新一点的泰和嘉苑、祥和家苑,新街口的文慧园、如意里、西里这几个盘保值增值性都很稳健,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个片区的楼盘详细行情;一个是海淀学区一个是西城学区,如果距离学区还早可优先前者,如果在西海这两个板块选的话这两个位置还可;或者可以往右安门看看,整体建筑年代都为2000之后的,楼盘更新一些,保值性更强,祝一切顺利!
<hr/>
Q:提问:京总，您好。拜读您的文章受益很多。想请教您，我们一家三口住在中关村东南小区因为孩子上学。名下有一套望京东湖湾三居室的房子空闲，想要卖掉置换到海淀，目前看上万柳的万城华府小户型和万泉新新，还有保利海德公园的四居室，我的问题是：1. 置换的房子3-5年后才会居住，而卖的房子总价差不多是买的房子总价一半，所以想请教您根据房价周期的走势，买的时机和卖的时机分别是什么时候对置换有利 ；2.万柳现在这边的房价已经很高了，将来万柳还有升值的空间吗；3.如果差不多的价格，海德公园175平四居，万城华府临街的小三居，以及万泉新新二三期200平的四居这三个楼盘从居住感，性价比和增值上看哪个会更好 4.中关村这边还有其他次新盘可以考虑吗？
A:回答:您好,1、关于买卖的时机,从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;可查阅星球精华栏文章#如何通过市场凉热定律判断购房最佳周期
2、我在知识星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图中对海淀所有龙头位置做过详细分析,建议认真阅读,万柳吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园;除了学区优势,万柳的地理位置在整个北京也属于稀缺,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于社会上层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域;北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,万柳的楼盘涨幅和其他区不同;购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,可以说万柳的价格天花板应该算是北京比较高的了,
关于楼盘选择上,万柳这两个盘保值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;万城华府的楼盘品质要领先万泉,缺点是小户型分摊较大,其次临街,华府主要以大户型为主,小户型只有龙园的两栋楼,居住体验上不如新新,如果能淘到新新二期中间位置或者三期靠西边单元很好,三期整体靠东边单元会被12号楼遮挡采光,二期靠东单元临街会有噪音,这个临的是万柳东路有公交车,噪音很大,华府小户型临街不过公交车,海德公园建议放弃,这个盘品质很高,但这个区域只有这么一个品质盘,区域的成长环境差点,天花板没有万柳高,后期上涨动力也比较一般,东湖湾本身就是望京的置换大盘,用这个盘换到万柳方向上没什么问题,如果换到其他海德这个位置等于好区域换到差区域
3、中关村为产住结合,但氛围并不好,整体规划产住混为一体,刚需盘还可,作为终改不建议做首要选择,祝一切顺利!
<hr/>
Q:提问:京总晚上好，关于置换升级，若出掉万城华府三居室，再增加一部分资金买万泉新新家园是否值得？
A:回答;您好，华府的房子唯独的缺点就是小，小区的资源很好，住惯了这种一流资源的小区，再升级的话不建议万泉新新了，不是说万泉新新不好，而是不适合您，您是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，如果有条件可以考虑华府300往上的大平层，这个才是适合您的方向，升级不单纯是升面积，更包括升级资源，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利!
<hr/>
Q:提问:京总您好，追加提问：1.朝阳观湖国际和保利东郡这两个楼盘您怎么看？2.最近北京市场是否是房价持续走高，成交下跌？现在准备置换买入观湖国际合适吗？谢谢您
A:回答:您好,1、观湖国际属于朝阳公园商圈,保利东郡属于石佛营商圈,观湖国际的成长环境要优于保利,买房是先选位置再选楼盘,商圈决定了未来房价的天花板,楼盘决定未来的成长性,保利东郡的品质要稍微优于观湖,但商圈不如观湖,观湖的性价比和流通性都高于保利,如果论社区环境居住感的话我觉得观湖要更强一些,只不过保利建筑年代稍微新一些,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;
2、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;祝一切顺利
<hr/>
Q:提问:北苑04年老房比二拨子朱辛庄新房价值上涨空间及何时换新问题;因碰到现金流瓶颈动念现有房产：北苑17号线勇士营（23年底通车）旁04年房市价655万，固安孔雀城已腰斩但尚未下房本，贷款95万待还），宏福苑小产权出租状态还固安房贷；对04年老房是否能跑赢大盘有担心，卖房才有指标够的着的动心了文源府，但是后续朝阳北苑的预期和二拨子不辨雌雄，原本设想能匀出些现金流被后续的预期反而中和;求赐教;还是明年地铁开通后随行就市再换，如果二拨子文源府没了看看朱辛庄？不知道能不能算潜力股？固安的似乎只能等房本下来才可能抛，目前的贷款只能小产权房租去支撑，或者还有更好的着求指导
A:回答:您好,北京的老旧盘价值是环线逻辑,新盘和次新盘是点状逻辑,老旧盘二环优于三环,三环优于四环,四环优于五环,出了五环如果没有产业区辐射,行情基本都一样,能不能赚钱看的是入场价,北苑有西边中关村和东边望京来广营两大地区辐射,04年的老房子综合价值也高于文源府,文源府的楼盘价值大于地段价值,这种盘后期兑现后期都不会太短,稳妥方案如果计划置换应该是往确定性更高的板块换,本身北苑确定性已经很高,单纯为了某一个楼盘的品质付出不确定性我觉得代价大了点,其次固安的我觉得节前节后可以关注下市场,如果有好转的话可以适当折一下价格转手,没有房本签远期合同,对于买家没有任何风险,手续上做好,只要价好没有做不成的买卖,小产权找合适的机会也应该尽快出掉,租金本本是房产受益的主体,把资源集中一下买一套优质商圈的盘连续吃5-8年的行情,以后无论是再买入还是置换升级主动权都在您手里,祝顺利!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问
<hr/>公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中 |
|
回复
发帖
发表于 2023-1-13 11:50:57