“小产权房”到底能不能买？

邓志刚

我这个人鹿最大的爱好就是买买买：买衣服、买（卖）珠宝、买房子。最近一连写了好几篇买房相关的文章，受到围观群众的好评，也为了提供了很多写作灵感,比如今天的题目。

所以，各位宝宝有疑问可以在评论中留言，我会抽取一些热门的话题写文章讲解。

相对于普通老百姓的收入水平，现在的房价动不动就能上天；于是很多“机智”的宝宝纷纷将目光投向了“小产权房”，毕竟小产权房的价格真是便宜到令人发指。

举个例子，深圳宝安区的均价在每平方5万左右，而小产权房只要8000大洋。这到底是道德沦丧还是人性扭曲，为什么这年头会有房子便宜到这种地步？

今天本鹿就带你走进小产权房的秘密，为你解读：到底什么是小产权房？小产权房到底能不能买？买了又有什么风险？



01.
什么是“小产权房”？

“小产权房”、“大产权房”其实都是一种民间俗称。通俗地说，大产权房就是国家发产权证、能交易买卖的房产，比如我们平时买的商品房、商业公寓等，其中70年产权、50年产权、40年产权三种。这些都是合法的城市建设用地。

小产权房是相对大产权房的概念，简单来说，就是一些开发商跑到农民家花极低价钱买些地（比如：宅基地）然后在上面建的房产。绝大多数情况下，这类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给你备案，所以根本就没有产权。准确来讲，应该叫“无产权房”。

小产权房跟农村宅基地上农民自建房是存在本质区别的。农村现在推行土地权属认证工作，农民的房子是有产权。但是集体以外人员联建、违建的房子是没有产权的。

请注意，有部分地区开设了“农村宅基地转让试点”，比如义乌的试点地区。这种情况的小产权房交易则是为有效、合法的交易，当然你必须持有有关部门的批文。

但是，市面上存在的99%的小产权房都是没有产权、没有相关批文。下文探讨的对象就是这类没有产权的小产权房。

02.
买“小产权房”有什么风险？

因为没有产权，所以购买小产权房有很多风险和弊端，总的来说有以下4点：

1、无法办理房产证、产权证

小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规、有效的房产证。没有有效的房产证就无法证明你是房子的合法主人，你的财产是并不受到法律保护。这是小产权房最大最严重的问题。

2、小产权房交易难

小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，你的交易是不合法的，也就不受到法律保护，因此非常容易产生各种纠纷。

比如，小产权房屋的所有人（比如：某农民）与其他买家再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的；又或者，因为房价飙升，该农民也收了钱，突然反悔了，不愿意把房屋按原低价卖给卖家，直接撤销交易。一旦产生这些纠纷，哪怕告到法院，购买人的利益也得不到保证。

相关的法律规定如下：

近期，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议，其中会议关于农村宅基地买卖案件问题形成以下意见：

在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

3、无法进行银行贷款和抵押贷款

因为购买小产权房没有房产证、没有经过备案，所以购房者无法去银行申请房屋贷款，只能一次交清房款；同样的，他以后也不能拿这个房子去银行做抵押。如果他需要卖掉这套房产的话，他也只能卖给愿意接受小产权房的“接盘侠”。

4、拆迁补偿难，质量没保证

因为购房者不是房屋合法所有人，所以他无法对抗国家的征地和拆迁。如果购房者将来遇到拆迁，将得不到合法的补偿。小产权的合法主人（比如宅基地的原所有人）反而可以得到补偿。如果运气好遇到，原产权人可能愿意分你一点点，但这是在协商一致的基础上。

但是最悲惨的情况是，小产权房屋因违反国家政策被强拆后，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面，这才叫鸡飞蛋打。

另外开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，职能部门也一般不会监管这些房子，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。

03.
我们到底要不要买小产权房？

通过上面的分析，不难发现，小产权房的风险是极高的。作为一个追求稳当赚钱的18线包租婆，出于规避不必要风险的考虑，我个人是不会购买小产权房，我也不建议鹿粉购买小产权房。

1．买小产权房划算吗？

我身边有个别亲戚朋友买了小产权房（当然是没有批文的）。相比正规房产的天价，小产权房的价格真的很便宜。他们主要是2类人：一种是自住，真的买不起正规的房产，反正住一天算一天；

第二种是投资客，比如我朋友安妮是个小富婆，10年前就在深圳买了2套农民房，花了50万，这10年来租金稳步上涨，每月共收租金4000大洋，再过几年也差不多可以收回成本了。

但是，大家要注意，她是10年前买的房子 ，现在买的小产权房肯定没有这个租售比。另外，我觉得10年前有50万，为啥不买/供套正规的房子，现在涨得更多吧！还没风险！！！

2．小产权房的纠纷案例：

现在由于房价飙升，小产权房的价格也是水涨船高，出现了很多农民反悔之前的小产权房交易的案件。我朋友在信访办工作，遇到这样一个案件。

10年前，深圳小苦逼小A向农村老土豪老B花了20万买了1套小产权房。这几年房价飙升，这套房子现在可以卖200万。于是B就反悔了要把A的房子要回来，天天去他家闹事，把小A一家赶了出去。小A告到法院了，但是法院迟迟不宣判。

迟迟不宣判的主要原因：从法律上讲这个交易是无效交易，老B可以要回他的房子；但是判决还要考虑社会影响，历史遗留的小产权房特别多，深圳房价又是天价，一旦判决无效，可能会出现卖家竞相效仿的问题，引起巨大的社会问题。所以，关于小产权房的纠纷，特别在大城市，经常都是能拖就拖，谁也不敢开这个先例。

现在，小A无计可施，天天四处上访。



结语 ：

大家看我写了这么房产投资的文章，应该都知道我非常关注风险。赚钱有很多种方法，真的没必要逼得自己铤而走险。买小产权房的人，特别是买得早的人，当然肯以赚到钱。但是，违法违规的事情，现在没事不代表以后没事、别人没事不代表你就没事。买不买取决于你愿不愿意为这点利益冒这么大的风险。



最后，你们的点赞和转发，是对长颈鹿最大的鼓励，也是朕能有源源不断好内容的源泉。

神奇的国度

深圳龙华小产权都卖到200w，更别说关内

刘信春

2007年13万买的小产权，现在因为有拆迁预期市场价五百万，如果没有拆迁预期大概值二百万。

父子同台竞技

大佬，可以加个微信？

海浪星体育

一直租出去的

青冥龙泉

住了多久？

风飘飘

房子是有来住的，买的时候不应该把将来怎么卖出去做为第一考虑。

怪怪怪蜀黍

我家就是在北京买的小产权，现在能卖一百多万，在纠结要不要卖

暖心

哈哈 现身说法了 不然人家都怼我

黄子的黄梓

真的我亲戚就是再深圳买了小产权50万左右十年后也差不多现在都几百万了。真实案例