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深圳市安居房政策大变了！深圳安居房将退出历史舞台，政府将不再建设安居房，推出共有产权房政策。
可能很多朋友都看到了深圳市住建局1月17日发布的《深圳市共有产权住房管理办法》征求意见稿，作为关注深圳安居房多年并于2个多月前上车的人，我也是仔细研读了相关文件，想搞清楚这个政策对于已经上车安居房的人到底有什么影响？安居房和共有产权房到底有哪些区别？共有产权房值不值得上车？
今天我想通过大家都能听懂的话，说说以上几个大家可能比较关注的问题。(仅代表个人观点)
一、安居房和共有产权房到底有哪些区别？
答:
1、产权不一样:安居房签订购买合同满5年或10年后可以申请取得完全产权，取得完全产权后就跟商品房一样可以自由上市交易，你可以拿去卖，拿去租，拿去抵押，你爱怎么处置怎么处置；而共有产权房永远是共有产权，你不能自由转卖(注意是不能自由转卖，不是不能转卖)，不能出租，不能抵押。
2、流转制度不一样:安居房取得完全产权后跟商品房一样，可以自由上市交易，也就是刚刚说的你想卖给谁就卖给谁，想租给谁就租给谁；而共有产权房封闭流转，只能被政府收购，或者转让给符合条件的对象。
这意味着2点:
1、共有产权房的存量是不会减少的，转让出去以后它还是属于共有产权房；而安居房变为完全产权后，如果卖给政府就还是属于安居房，重新进入安居房困存里面，如果卖给个人，就流入商品房市场了，安居房存量就少了一套。这也是这个政策推出的目的之一，保障共有产权房的存量。
2、安居房取得完全产权后，买方不受限制，而共有产权房买方只能是政府或者符合条件的对象，意味着转让对象大大减少了。想想看，目前满足条件的人在轮候库里也只有二三十万，这次政策还提到一点:连续3年没有申请认购的人将被清出轮候库，这就清掉一大片了，未来符合条件的对象更少了。所以安居房和共有产权房流转的对象和速度都会很有大的区别。
3、转让价格影响因素不一样:如果安居房在没有取得完全产权的情况下被政府回收，那跟共有产权房签订合同未满5年一样，政府都是按照原价回收；如果安居房取得了完全产权，不管是卖给政府还是个人，都是按照上市交易时市场评估价格协商；而共有产权房签订购买合同满5年后如果卖给政府，是按照原价*(1+中国人民银行三年期定期基准利率)，如果是卖给符合条件的对象，则自由协商价格。
这意味着，共有产权房回归居住属性，房住不炒，失去了套利空间。因为如果卖给政府，价格已经被限死了；如果是卖给符合条件的对象，虽然价格可以自由协商，但是大家想想，一方面买方得符合条件才能买，也就是刚刚说的符合条件的对象数量大大减少了，另一方面房子还是属于共有产权房，基于这两方面的制约，如果价格上没有优势，不打个市场价的5折，吸引力在哪里？谁愿意买？所以价格也就受限了。
二、新政策对已经上车安居房的人有影响吗？
答:没有影响。政策文件说明了，过往的安居房还是按照当时购买合同上约定的条款和政策来执行。你上车时政策是怎么样就怎么样来执行。
三、共有产权房值不值得购买？
答:个人认为，如果不考虑套利，只考虑刚需，那么可以考虑，前提是位置合适自己，性价比高。如果是比较偏的地段，周边商品房也在打折，价格相差不大的话，那共有产权房的性价比就没有商品房高了，毕竟共有产权房没有金融属性，而商品房具备。
其次，如果只是考虑自己住上几十年，那还不如考虑公租房，毕竟共有产权房还得月供、付利息。同样是为了实现刚需，共有产权房成本远高于公租房。当然，如果考虑以后继承给后代，你的后代，后代的后代要一直住下去，那也可以考虑上车，你供完以后你的后代就不用供房，也不用付房租了。相当于前人栽树，后人乘凉，也值得了。不过得想想，如果位置太偏，你的后代，后代的后代，还会一直住在那里吗？
以上纯属个人观点，如有纰漏欢迎网友指正。 |
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发表于 2023-3-26 12:20:05