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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
<hr/>一
很少接到越洋的咨询，问法律方面的这还是第一个。提问的人说他在国外，被疫情闹得无法回国，而且这两年多也没什么收入，机票钱都快买不起了，所以回不来。啰嗦了半天我也没听懂他要问什么，只好催他有话直说。
问题其实很简单，他在北京有套房，出国时把钥匙给了亲戚，以防有漏水什么的特殊情况。好几年了也没什么事，一直空着。但刚才老邻居告诉他，这套房竟然有陌生人在住，都住了一年多了。他也急了，赶紧问亲戚。亲戚开始不承认，后来说是给私下租出去了，但之后又说根本不认识现在居住的人，让他自己想办法吧，报警打官司都随便。反正一句话就是耍赖了。
听着这人急出哭腔儿的声音我觉得不理解，这事儿确实很恶心，但没什么大不了的吧？报警呗，先让警察看看什么情况再说，何必这么着急上火的呢？
但这人问出了一句很毁三观的话：我这套房子不会归了他们吧？
那我明白了，这明显是在国外待时间长了，把自己祖国的国情和法律都给忘了。中国不是欧美，没那些乱七八糟的破法律。把心放肚子里吧，甭管怎么折腾怎么麻烦，这房子肯定是你的，谁也抢不走。
这人开始还是不敢信，反复确认才算踏实了点儿。我问他这是在哪个国家啊，受什么刺激了？
回答是西班牙，之所以这么害怕，是因为西班牙有法律规定，只要是自己的房子被陌生人独自占用超过48小时，那就等于拥有了这套房的居住权。也就是私自侵入者如果超过两天没被轰走，那谁也轰不走了，警察也没权利，只能打官司，而这种官司旷日持久，打个三五年都未必能轰走。前些年西班牙的这种事儿不多，但这两年闹疫情，不少业主或是住院或是回国的，于是被流浪汉就给霸占了房子。这些天华人圈子里传说中国也实行了这种法律，所以他才和邻居打听的，结果听说还真的被陌生人住进去了，所以才急懵了头。
真是天下奇闻，什么新鲜事儿都有，之前只知道欧美等国有这种法律，但这霸占48小时就不能轰的还头一次听说。那这西班牙业主们还敢出门嘛？甭管是旅行还是度假都有可能超过两天，万一被某些人盯上，你前脚走他后脚进，两天之后房子归他了。这还有天理吗，还有王法吗？
那谁知道啊，反正西班牙就这样儿。现在华人们是都组织圈子了，互相照看房子，一旦发现房子被占就赶紧报警，弄得人心惶惶的。
我反正不太信，这私闯民宅不算犯罪吗？回答是他们也说不清，反正入侵者现在也都形成了组织，钻了法律空子，有负责撬锁的但不进入，进入房子的绝不把东西搬走，那就是警察来了也不能算盗窃。何况他们还都带着孩子作案，那按照西班牙法律，出于保护未成年人的考虑，只要进了房子就不得驱逐，只有法院判决才可以。
不知读者看了这些会怎么想，反正我是觉得够毁三观的。西班牙要真这么干，那这社会还能稳定吗？自己花钱买的房子也太没有安全感了。这种法律如果在中国实行那就出大事儿了，不知道有多少人在老家的房子是空着的。那过年回家发现房子归别人了，而且还合法，那不得打出人命来？
二
以前我知道欧美有这种法律，而且还是很重要的一个体系，叫做“逆权占有”。也就是说这东西的产权虽然是你的，但只要我发现你没有看管好，那我就可以占有，到了一定时间之后，这东西的产权就算我的了。
这种法律的起源不是古希腊就是古罗马，反正是南欧一带。后来法兰克（法国前身）借鉴了这套法律，又逐渐影响的英德等国，美国加拿大和澳洲都是延续的英国法系，自然也就都采用了。前几年说这种事在澳洲发生得多，怎么这西班牙也突然这么严重了？
这种法律的制定者初心是好的，就是为了避免资源的浪费。而且也出于社会公平的考虑，不让有钱人占用太多资源，只要是你照看不过来的财产，那就应该被别人拿走，天经地义。
打个比方吧，在欧美等国，如果你在马路上捡到了一个钱包，那可以拿着去警局登记，一段时间内如果有失主认领，那这钱包就得归还，失主顶多给点儿酬劳。但如果是长时间没人来认领，比如一年两年吧，那这钱包就归你了。合理合法，避免资源浪费。
房子的逆权占有也是这么演化来的，比如在英国和美国的一些州，还有澳洲的一些城市都有这种规定。只要你的房子空置，那别人就可以进去住，甚至出租都行。占用到一定时间之后，比如几个月，那在你无法证明他偷了你东西的情况下，除非法院判决，否则不能轰人家走人。那在占有达到一定年限，比如十年十五年吧，那这房子的产权就归人家了。
这种法律主要是英美普通法系的国家比较多，包括香港，因为之前是英国的殖民地，所以也有逆权占有的法律。比如你租了一套房，结果房东或是死了或是把这事儿给忘了，那只要是12年没人轰你，你就可以去申请启动逆权占有，这套房无论价值多少钱都归你了。听着神奇不？世界之大，无奇不有。
三
但这种事儿听说在英美等地也不是太好操作了，房东们不傻，谁也不愿意提心吊胆的过日子。而胆敢真的侵占别人房子的更不是什么良善之辈，为了提高成功率他们也早就是有组织犯罪了。所以英美的一部分执行这些法律的地区都被闹得鸡飞狗跳的，流氓们到处搜集空房子的资料，然后筛选认为好欺负的住进去，再动用各种手段阻止业主收回房子，还不算违法。
这些人未必是真的想占有房子产权，那时间太长谁也拖不起。他们只是想给业主制造麻烦，然后敲诈一笔钱而已。这种事应该是在2008年之后达到了高潮，因为美国惹出了次贷危机，大量的人无家可归，于是就有不少人加入了组织，到处去侵占敲诈空房子的业主们。
这种事儿只会发生在所谓的“法律健全”的地区，比如纽约什么的，只要真能侵占达到一个月，那真的就不好轰走了，必须打官司申请法院驱逐。而美国的司法程序谁都知道，不折腾个一年几年的根本没戏，律师费都是天价。所以在这种地方也又应运而生的出现了专门帮着轰人的公司，相当于负责拍卖房产后的清房。那就看是谁横了吧。
我一个朋友在纽约就遇到过这种事儿，他的房子被租客给侵占了，赖着不走，给钱都不走。于是我这朋友就找了轰人的公司，几千美元搞定，甭管人家用什么办法，反正能把空房子交给你。至于人家是真的轰人了还是共同分这几千块钱，那业主也管不了，都是没办法的事儿。
四
那这问题来了，不是说私有产权神圣不可侵犯吗？不是说风能进雨能进国王不能进吗？那我自己花钱买的房子，凭什么就得眼看着别人占有还没辙？
这就没法解释了，法治社会嘛，既然制定了这种法律就得依法办事。私有产权确实神圣，但前提是你得有源源不断的钱来维护自己的财产，否则就得归人家。甭说被流氓和流浪汉霸占了，在美国你敢不交物业费试试，没多久就能给你强行拍卖了。
还记得前些日子被警察乱枪打死的华裔女博士吗？她就是因为三年没交物业费，物业把她这套房给拍卖了，然后让警察上门轰她走。她不走还反抗，甚至为了保护自己的房子还拿刀伤了警察，结果就死在了乱枪之下。
所以甭扯淡什么私人产权神不神圣了，只要你没有足够的钱来维护，那甭管是欠了房产税还是物业费，甚至是物业的罚款，都有可能房子被拍卖，你还没地方说理去。
所谓的国王不能进就更是扯淡了，国王是懒得来，而流氓们才会往里闯的。你得有保护自己房子的本事，否则指不定怎么的就归了人家了。
当然，英美等国前些年听说也打击随便占人家房子的事儿了，要不然就闹得太邪乎了。但他们的效率谁都知道，也就是意思意思而已，效果不是很大。或者说那些不专业的流氓们确实收敛了许多，但专业的团伙仍然在横行无忌。
所以这种情况发展到现在就成了一场博弈，就看业主的本事了，能保住自己财产的才配有房子，否则当个流浪汉也是种不错的选择。资本主义的本质是自由主义，本来就是自我负责，优胜劣汰。
五
可以这么说，当今世界从房子产权角度来看，中国是保护得最好，成本最低的。
去年深圳曾经爆出个新闻，有个富婆在1992年买了套别墅，然后竟然给忘了，连房产证手续都没办，29年过去才想起来。等他找到这套房的时候，发现有人在里面已经住了20年。这件事解决得没什么悬念，虽然占房者不想搬，但最后还是不得不腾房，把房子还给真正的业主。
与此同时，在澳大利亚发生了几乎同样的事情。一个老太太把她在悉尼的房子给忘了，一忘就是20多年。而在这期间，这套房已经被一个干房产的发现，于是占有之后还给租了出去。等老太太发现自己的房子归别人的时候，一切都晚了，这套房子再也与你无关了。
两种国家，两种制度，两种法律，我也不知道哪种更好。反正如果是完全的保护产权，那必定造成社会资源的浪费，买豆浆喝一碗倒一碗是人家的权力。但如果是不完全的保护产权，那如果你是业主，能接受吗？
仅供参考。
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发表于 2022-11-27 19:15:56